Зоны санитарной охраны в Московской области в 2026 году: можно ли строить дом и как согласовать строительство

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения — один из наиболее сложных видов зон с особыми условиями использования территории.

Для собственника земельного участка наличие ЗСО может означать ограничения на строительство жилого дома, реконструкцию существующего объекта, размещение очистных сооружений, септика, хозяйственных построек и других объектов.

Особенно актуальна эта проблема для земельных участков Московской области, расположенных возле водохранилищ, рек и водотоков, используемых для питьевого водоснабжения Москвы.

При этом сам факт нахождения земельного участка в ЗСО еще не позволяет сделать вывод о полном запрете строительства. Необходимо определить конкретный пояс или подзону ЗСО, нормативный акт, которым она установлена, площадь пересечения с участком, дату возникновения ограничений и характеристики планируемого либо уже построенного объекта.

Компания «Земля и Право» занимается анализом ограничений ЗСО, проверкой земельных участков и сопровождением вопросов, связанных со строительством и оформлением недвижимости на территориях с особыми условиями использования.

Что изменилось в регулировании ЗСО в 2025–2026 годах

Для Московской области произошли несколько принципиально важных изменений.

1. С 8 августа 2025 года действует новый Временный порядок установления, изменения и прекращения существования ЗСО, утвержденный распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 05.08.2025 № 928-РМ. Предыдущий порядок 2017 года признан утратившим силу.
2. СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы» продолжает действовать. Срок его действия продлен до 1 марта 2028 года.
3. До 1 марта 2028 года также продлено действие СанПиН 2.1.4.1110-02, регулирующего организацию ЗСО источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.
4. В 2026 году Верховный Суд РФ рассмотрел спор о законности ряда положений СП 2.1.4.2625-10 и отказался признавать их недействующими. Решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией.
5. В Московской области в 2026 году продолжается установление и изменение конкретных ЗСО распоряжениями Министерства экологии и природопользования Московской области.

Таким образом, нормы о ЗСО не утратили актуальность и продолжают непосредственно влиять на возможность использования земельных участков и размещения объектов капитального строительства.

Что такое зона санитарной охраны

Зона санитарной охраны — территория вокруг источника питьевого водоснабжения и связанных с ним сооружений, для которой устанавливается специальный режим использования земли.

Главная цель ЗСО — исключить или максимально снизить риск загрязнения воды.

Как правило, ЗСО состоит из нескольких поясов.

Первый пояс ЗСО

Это территория наиболее строгого режима, непосредственно связанная с водозабором и водопроводными сооружениями.

Здесь ограничения наиболее существенны. Размещение объектов, не связанных с эксплуатацией системы водоснабжения, как правило, существенно ограничивается.

Второй пояс ЗСО

Предназначен прежде всего для предотвращения микробного загрязнения источника.

В зависимости от вида источника здесь могут запрещаться либо ограничиваться объекты и виды деятельности, способные привести к загрязнению почвы, подземных и поверхностных вод.

Третий пояс ЗСО

Предназначен преимущественно для предотвращения химического загрязнения источника водоснабжения.

Конкретный режим земельного участка необходимо устанавливать не только по номеру пояса, но и по нормативному акту и проекту соответствующей ЗСО.

Особый режим источников питьевого водоснабжения Москвы

Для поверхностных источников питьевого водоснабжения Москвы действует специальное регулирование — СП 2.1.4.2625-10.

Это особенно важно для земельных участков Московской области, расположенных в районах водохранилищ, гидроузлов, основных водотоков и их притоков.

На территории Московской области соответствующие ограничения затрагивают в том числе отдельные территории Одинцовского, Истринского, Красногорского, Мытищинского, Пушкинского, Солнечногорского, Можайского, Рузского, Волоколамского, Химкинского и других муниципальных образований.

При проверке конкретного земельного участка нельзя ориентироваться только на расстояние до ближайшей реки или водохранилища. Необходимо установить официальные границы соответствующей ЗСО и режим конкретной территории.

Правило 100 метров: можно ли строить жилой дом рядом с водой

Одно из наиболее существенных ограничений содержится в пункте 4.4.4 СП 2.1.4.2625-10.

Норма предусматривает, что не допускается размещение земельных участков под дачное, садово-огородное и индивидуальное жилищное строительство на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения:

• для водохранилищ — при нормальном подпорном уровне;
• для основных водотоков и притоков первого порядка — при летне-осенней межени.

Это чрезвычайно важная норма, однако применять ее необходимо правильно.

Она не означает, что любой ранее образованный земельный участок или любой существующий жилой дом, оказавшийся в пределах соответствующей территории, автоматически становится незаконным.

Для уже существующей недвижимости необходимо отдельно анализировать:

• когда был образован земельный участок;
• какой вид разрешенного использования установлен;
• когда был построен дом;
• имеются ли ранее выданные разрешения или уведомления;
• зарегистрировано ли право собственности;
• какой именно пояс ЗСО пересекает участок;
• какой нормативный акт устанавливает ограничения;
• идет ли речь о новом строительстве, реконструкции или оформлении уже существующего объекта.

Поэтому вывод о возможности строительства или регистрации дома нельзя делать только на основании одного расстояния до воды.

ЗСО является зоной с особыми условиями использования территории

Зоны санитарной охраны относятся к ЗОУИТ.

Сведения о таких территориях могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.

С 1 июля 2026 года формы сведений ЕГРН предусматривают более детальное отражение информации о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ либо соответствующей подзоны.

Поэтому при проверке участка желательно анализировать не только обычную выписку о земельном участке, но также сведения реестра границ и документы, на основании которых соответствующая зона была установлена.

Важно учитывать, что применительно к отдельным источникам питьевого водоснабжения доступ к части сведений может быть ограничен законодательством.

Поэтому отсутствие подробной границы на обычной публичной карте еще не является подтверждением отсутствия ЗСО.

Новый порядок установления и изменения ЗСО в Московской области с 2025 года

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 05.08.2025 № 928-РМ утвержден новый Временный порядок.

ЗСО в Московской области:

• устанавливаются;
• изменяются;
• прекращают существование

по решению Министерства экологии и природопользования Московской области.

Установлению ЗСО должна предшествовать разработка соответствующего проекта.

Для установления или изменения зоны требуется санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии границ ЗСО и ограничений использования земельных участков санитарным правилам.

В комплект документов, в зависимости от ситуации, могут входить проект ЗСО, экспертное и санитарно-эпидемиологическое заключения, текстовое и графическое описание границ, координаты характерных точек и документы, относящиеся к источнику водоснабжения.

При этом изменение ЗСО — это специальная процедура. Обычный собственник земельного участка не может просто потребовать «убрать ЗСО», поскольку ограничение мешает строительству.

Сначала необходимо определить правовое основание установления зоны и возможность подготовки проекта ее изменения.

Можно ли изменить границы зоны санитарной охраны

В определенных случаях — да.

Российское законодательство предусматривает возможность не только установления, но и изменения ЗСО.

Однако для этого должны существовать технические, санитарные и юридические основания.

Особенно интересна возможность корректировки отдельных границ ЗСО источников питьевого водоснабжения Москвы.

СП 2.1.4.2625-10 предусматривает возможность корректировки границ 1Б пояса ЗСО станций водоподготовки при наличии соответствующего обоснования в проекте ЗСО с учетом:

• фактического качества воды;
• качества почвы;
• санитарных условий территории;
• выполнения мероприятий, обеспечивающих необходимое качество воды.

В 2026 году Верховный Суд РФ подтвердил законность соответствующего регулирования.

Поэтому наличие ЗСО не всегда означает, что существующая граница является принципиально неизменяемой. Однако решение должно приниматься по результатам профессиональной подготовки проекта и прохождения установленной процедуры.

Что делать, если земельный участок попал в ЗСО

До покупки участка, начала строительства или подготовки документов для регистрации дома целесообразно провести комплексную проверку.

Шаг 1. Проверить ЕГРН

Необходимо установить наличие ЗОУИТ и определить, полностью или частично участок находится в соответствующей зоне.

Шаг 2. Проверить градостроительную документацию

Следует изучить ПЗЗ, генеральный план, ГПЗУ, региональные информационные системы и иные доступные сведения о территории.

Шаг 3. Установить конкретную ЗСО

Само указание «зона санитарной охраны» недостаточно. Необходимо определить источник водоснабжения, пояс или подзону и документ, которым установлены ограничения.

Шаг 4. Сопоставить границы с земельным участком и пятном застройки

Нередко участок пересекается с ЗСО только частично. Это может иметь принципиальное значение при определении возможности размещения здания.

Шаг 5. Определить допустимость строительства

Анализируется назначение будущего объекта, вид разрешенного использования участка, санитарный режим, минимальные расстояния и другие ограничения.

Шаг 6. Подготовить необходимые согласования или правовую позицию

В зависимости от ситуации может потребоваться подготовка документов, получение заключений, взаимодействие с органами государственной власти либо анализ возможности изменения существующих ограничений.

Что делать, если жилой дом уже построен

Это отдельная категория ситуаций.

Если жилой или садовый дом был построен ранее, нельзя автоматически применять к нему правила так же, как к новому строительству на свободном участке.

Необходимо установить:

• дату строительства объекта;
• документы, на основании которых велось строительство;
• дату образования земельного участка;
• дату установления или изменения ЗСО;
• наличие ранее выданных разрешительных документов или уведомлений;
• сведения технического плана;
• сведения ЕГРН;
• фактическое расположение дома относительно границ конкретных поясов ЗСО.

Само появление или уточнение ЗОУИТ не прекращает автоматически зарегистрированное право собственности на земельный участок или расположенный на нем объект.

Но ограничения могут иметь значение при последующей реконструкции, новом строительстве, изменении назначения либо выполнении иных работ.

Именно поэтому существующие дома необходимо рассматривать отдельно от свободных земельных участков, предназначенных под новое строительство.

Почему одной выписки ЕГРН недостаточно

При сложных ЗОУИТ проверка только выписки ЕГРН может быть недостаточной.

Для профессионального анализа рекомендуется сопоставлять:

• сведения ЕГРН;
• реестр границ;
• ГПЗУ;
• ПЗЗ и Генеральный план;
• сведения региональных градостроительных систем;
• распоряжения Минэкологии Московской области;
• санитарные правила;
• фактические координаты участка;
• координаты планируемого или существующего дома;
• ранее выданные разрешения и уведомления.

Особенно важно проводить такую проверку до покупки земельного участка.

Низкая цена участка рядом с водохранилищем или рекой может быть связана именно с существенными градостроительными и санитарными ограничениями.

Проверка участка перед покупкой

Покупателю участка под ИЖС или строительство жилого дома рекомендуем до заключения сделки проверить не только собственника и сведения ЕГРН, но и градостроительные ограничения.

Компания «Земля и Право» проводит комплексную проверку земельных участков в Москве и Московской области, включая:

• проверку ЗОУИТ;
• анализ ЗСО источников питьевого водоснабжения;
• проверку зон затопления и подтопления;
• анализ водоохранных зон;
• проверку приаэродромных территорий;
• анализ ПЗЗ и Генерального плана;
• анализ ГПЗУ;
• определение возможности строительства жилого дома.

Такую проверку желательно выполнять до передачи задатка или аванса продавцу.

Согласование строительства в ЗСО в Москве и Московской области

Специалисты компании «Земля и Право» занимаются земельными, кадастровыми и градостроительными вопросами, связанными с территориями с особыми условиями использования.

Мы можем провести анализ конкретного земельного участка и определить:

• действительно ли участок расположен в ЗСО;
• какой именно режим действует;
• какая часть участка попадает под ограничения;
• возможно ли размещение жилого дома;
• какие документы необходимо получить;
• требуется ли дополнительное согласование;
• существуют ли основания для изменения границ ЗСО;
• как действовать в отношении уже построенного дома.

Для анализа достаточно сообщить кадастровый номер земельного участка и описать планируемое строительство либо существующую ситуацию.

Заказать проверку участка и сопровождение строительства

Компания «Земля и Право»

• Сайт: https://zemlegal.ru/
• E-mail: zemlegal@yandex.ru
• Телефон: +7 (499) 394-79-45
• Телефон: +7 (929) 563-12-60
• Telegram: https://t.me/Zemlyaipravo_company

Если участок находится в зоне санитарной охраны — не стоит отказываться от строительства или покупки только по одному обозначению ЗОУИТ. Сначала необходимо установить конкретный режим территории и провести правовой и градостроительный анализ участка.

Частые вопросы о ЗСО

Можно ли построить жилой дом в зоне санитарной охраны?

Зависит от конкретного пояса ЗСО, источника водоснабжения, расположения участка и характера строительства. Некоторые территории имеют жесткие запреты, на других строительство возможно при соблюдении специальных требований.

Запрещено ли ИЖС ближе 100 метров от воды?

СП 2.1.4.2625-10 запрещает размещение земельных участков под ИЖС, садово-огородное и дачное использование ближе 100 метров от уреза соответствующего источника питьевого водоснабжения. Для уже образованных участков и существующих объектов необходим отдельный правовой анализ.

Можно ли зарегистрировать ранее построенный дом в ЗСО?

Наличие ЗСО само по себе не дает универсального ответа. Необходимо учитывать дату строительства, документы на строительство, дату и основание установления зоны, фактическое расположение дома и режим конкретного пояса.

Можно ли изменить границы ЗСО?

Закон предусматривает возможность изменения ЗСО. Однако изменение производится не по одному заявлению собственника участка, а в рамках установленной процедуры с подготовкой необходимой документации и обоснованием.

Где проверить, попадает ли участок в ЗСО?

Проверку необходимо проводить по совокупности источников: ЕГРН, реестру границ, ГПЗУ, градостроительным информационным системам, ПЗЗ и документам органов власти.

Действует ли СП 2.1.4.2625-10 в 2026 году?

Да. Срок действия специальных санитарно-эпидемиологических правил по источникам питьевого водоснабжения Москвы продлен до 1 марта 2028 года.

Нормативные и официальные источники

• Распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области от 05.08.2025 № 928-РМ.
• СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы».
• СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения».
• Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 29.12.2025 № 21.
• Решение Верховного Суда РФ от 31.03.2026 № АКПИ26-77.