Главное юридическое заключение
4 августа 2026 года принят Федеральный закон № 301-ФЗ, которым существенно изменена статья 67.1 Водного кодекса РФ. Поправки затрагивают земельные участки, расположенные в официально установленных зонах затопления и подтопления, в том числе участки под индивидуальное жилищное строительство и садоводство. Актуальная редакция статьи 67.1 ВК РФ уже содержит изменения, внесенные Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ.
Главное изменение состоит в следующем:
раньше закон разрешал строительство объекта капитального строительства в зоне затопления или подтопления при условии обеспечения объекта сооружениями и/или методами инженерной защиты; теперь, пока земельный участок продолжает находиться в официальных границах зоны затопления или подтопления, строительство самого объекта капитального строительства запрещено.
Разрешенной деятельностью в такой зоне остается прежде всего осуществление инженерной защиты территории.
Отсюда меняется и практический алгоритм для собственника участка.
Теперь наиболее юридически безопасная последовательность выглядит следующим образом:
инженерная защита земельного участка → подтверждение эффективности инженерной защиты → изменение либо прекращение существования зоны затопления/подтопления в отношении защищенной территории → внесение соответствующих изменений в ЕГРН → только после этого строительство индивидуального жилого дома.
Именно это является принципиальным отличием нового регулирования.
1. Какие нормативные акты регулируют вопрос
Основные нормы содержатся в:
1. Водном кодексе Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ:
· статья 67.1 — предотвращение негативного воздействия вод и ликвидация его последствий;
· статья 24 — полномочия органов государственной власти РФ в области водных отношений.
2. Федеральном законе от 04.08.2026 № 301-ФЗ, которым внесены изменения в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса РФ и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений». Актуальная редакция статьи 67.1 прямо указывает на ФЗ № 301-ФЗ как на основание изменения частей 2–4 статьи.
3. Постановлении Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления», которым утвержден порядок установления, изменения и прекращения существования таких зон. В действующей редакции Положение прямо предусматривает возможность прекращения зоны вследствие обеспечения территории инженерной защитой.
4. Градостроительном кодексе РФ, прежде всего статье 51.1, регулирующей уведомительный порядок строительства индивидуальных жилых и садовых домов. При рассмотрении уведомления администрация обязана проверять допустимость размещения дома с учетом ограничений, установленных земельным и иным законодательством.
5. Земельном кодексе РФ, в том числе статьях 105–107, регулирующих зоны с особыми условиями использования территории и последствия нахождения земельного участка в таких зонах.
2. Что действовало до 4 августа 2026 года
До внесения рассматриваемых поправок пункт 1 части 3 статьи 67.1 ВК РФ запрещал:
строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.
Иными словами, запрет являлся условным, а не абсолютным.
Сам факт расположения участка в зоне затопления либо подтопления не означал, что построить жилой дом невозможно.
Закон фактически говорил:
строить можно, но объект должен быть обеспечен инженерной защитой.
К таким способам инженерной защиты статья 67.1 ВК РФ относила, в частности:
· водоограждающие дамбы;
· берегоукрепительные сооружения;
· искусственное повышение поверхности территории;
· свайные фундаменты;
· иные методы инженерной защиты.
Именно такую конструкцию статьи 67.1 закрепил Федеральный закон от 01.05.2022 № 122-ФЗ.
В представленных вами материалах Государственной Думы прямо указано, что после изменений 2022 года инженерная защита могла включать искусственное повышение поверхности территории, устройство свайных фундаментов и другие методы, а осуществлять такую защиту могли в том числе юридические и физические лица — правообладатели земельных участков.
3. Как складывалась судебная практика до новых поправок
Предыдущая редакция статьи 67.1 породила значительное количество споров между собственниками участков и муниципальными органами.
Органы власти нередко рассуждали следующим образом:
участок находится в зоне затопления — следовательно, уведомление о соответствии планируемого строительства выдавать нельзя.
Однако Верховный Суд РФ сформировал значительно более благоприятный для собственников подход.
В частности, Верховный Суд рассматривал дело № 49-КАД22-11-К6, связанное именно с оспариванием уведомления органа архитектуры о несоответствии планируемого объекта индивидуального жилищного строительства. Решение по существу было принято Верховным Судом 1 марта 2023 года.
В судебной практике 2023–2025 годов закрепился подход, согласно которому прежняя редакция статьи 67.1 ВК РФ не содержала безусловного запрета на строительство дома и из нее не следовало, что все сооружения инженерной защиты обязательно должны существовать уже в момент подачи уведомления о планируемом строительстве. Этот подход связывался, в частности, с определениями Верховного Суда РФ от 01.03.2023 № 49-КАД22-11-К6, от 09.08.2023 № 78-КАД23-16-К3 и от 30.08.2023 № 39-КАД23-4-К1.
Таким образом, старое регулирование оставляло собственнику возможность построить дом непосредственно в зоне затопления, обеспечив его надлежащей инженерной защитой.
4. Что произошло в 2026 году
В мае 2026 года Президентом РФ была поставлена задача изменить законодательство таким образом, чтобы исключить возможность освоения зон затопления и подтопления до обеспечения таких территорий инженерной и иной защитой от негативного воздействия вод.
Это принципиально повлияло на законопроект № 984057-8.
Изначально законопроект был значительно уже и фактически касался главным образом определения органов власти, ответственных за осуществление инженерной защиты.
Первоначальная редакция предусматривала изменение части 4 статьи 67.1 и сохраняла традиционное понятие инженерной защиты, в том числе искусственное повышение поверхности земли и свайные фундаменты.
Но ко второму и третьему чтению законопроект был существенно переработан.
В окончательную редакцию были включены новые прямые запреты на строительство и освоение территории. Государственная Дума приняла окончательную редакцию 21 июля 2026 года.
Совет Федерации одобрил закон 24 июля 2026 года постановлением № 372-СФ.
Впоследствии он стал Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ.
5. Главное изменение: новый запрет на строительство
Раньше пункт 1 части 3 статьи 67.1 ВК РФ запрещал строительство:
объектов капитального строительства, не обеспеченных инженерной защитой.
Федеральный закон № 301-ФЗ исключил слова о «необеспеченности» объекта защитой.
Теперь пункт 1 части 3 статьи 67.1 ВК РФ запрещает:
строительство объектов капитального строительства, за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.
Это совершенно иная юридическая конструкция.
Было:
Дом + предусмотренная инженерная защита = строительство в принципе допускалось.
Стало:
Пока территория юридически находится внутри зоны затопления или подтопления — строить дом нельзя.
Внутри зоны допускается строительство именно сооружений инженерной защиты.
В окончательной редакции закона эта замена прямо зафиксирована: из пункта 1 части 3 статьи 67.1 исключены слова о строительстве объектов, «не обеспеченных» инженерной защитой, и введено исключение только для сооружений инженерной защиты.
6. Появился еще один самостоятельный запрет — на освоение территории
Это очень важная поправка, которую нельзя сводить только к запрету возведения самого дома.
Часть 3 статьи 67.1 дополнена новым пунктом 5.
Теперь запрещается:
освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства, кроме осуществления инженерной защиты территории и объектов от негативного воздействия вод.
Соответствующее положение содержится и в окончательном тексте закона, представленном пользователем.
Таким образом, законодатель сознательно разделил два запрета:
1. нельзя строить сам объект капитального строительства;
2. нельзя осваивать территорию для его будущего строительства.
И исключение сделано для инженерной защиты.
Это усиливает новый режим и существенно ограничивает возможность использовать прежнюю судебную практику в новых спорах.
7. Можно ли после 4 августа 2026 года построить частный дом в зоне затопления?
Да, но юридическая последовательность теперь фактически должна быть иной.
Речь идет не о том, чтобы сначала получить согласование дома, а затем одновременно с домом выполнить защитные мероприятия.
Наиболее безопасная правовая схема теперь следующая:
Этап № 1. Установить, действительно ли участок находится в официальной зоне затопления или подтопления
Проверять необходимо прежде всего:
· ЕГРН;
· сведения о ЗОУИТ;
· государственный водный реестр;
· акты Росводресурсов;
· региональную ГИСОГД;
· координаты границ зоны;
· фактическое пересечение границы зоны с кадастровыми границами конкретного участка.
Постановление Правительства № 360 предусматривает, что зона считается установленной или измененной со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН, а прекратившей существование — со дня исключения сведений из ЕГРН.
Поэтому одной цветной схемы на публичном портале недостаточно для окончательного юридического заключения.
8. Этап № 2. Разработать инженерную защиту участка
Новый закон сохранил исключительно важную для собственников норму.
Инженерная защита может состоять не только в строительстве огромной государственной дамбы.
Часть 4 статьи 67.1 ВК РФ прямо перечисляет:
· водоограждающие дамбы;
· берегоукрепительные сооружения;
· другие сооружения инженерной защиты;
· искусственное повышение поверхности территории;
· устройство свайных фундаментов;
· применение иных средств инженерной защиты.
Особенно важно другое положение.
Закон прямо устанавливает:
инженерная защита территорий и объектов в границах предоставленных земельных участков осуществляется юридическими и физическими лицами — правообладателями земельных участков.
То есть федеральный закон не требует ждать, пока государство построит общую дамбу для всего поселения.
Собственник земельного участка вправе осуществлять инженерную защиту своей территории.
Это одна из наиболее важных норм для частных землевладельцев.
9. Можно ли просто сделать свайный фундамент дома и считать вопрос решенным?
Здесь после Федерального закона № 301-ФЗ возник очень важный правовой нюанс.
С одной стороны, статья 67.1 по-прежнему прямо относит устройство свайных фундаментов к средствам инженерной защиты.
Но с другой стороны, новый пункт 1 части 3 статьи 67.1 теперь прямо запрещает строительство объектов капитального строительства, пока территория находится в границах зоны.
Следовательно, использовать прежнюю схему:
«Я строю дом на сваях, поэтому дом одновременно обеспечивается инженерной защитой»
после изменения закона значительно рискованнее.
Сам свайный фундамент является конструктивной частью будущего жилого дома, то есть элемента объекта капитального строительства.
Поэтому на практике безопаснее разграничивать:
1. мероприятия по инженерной защите территории;
и
2. последующее строительство самого жилого дома.
Иными словами, сперва необходимо добиться такого состояния территории, при котором она фактически и юридически перестанет относиться к незащищенной территории в зоне затопления.
10. Этап № 3. Обеспечить инженерную защиту
В зависимости от конкретной гидрологической ситуации это может быть, например:
· повышение планировочной отметки территории;
· устройство защитной насыпи;
· дамба;
· водоотводящие сооружения;
· дренаж;
· берегоукрепление;
· комбинация различных инженерных решений.
Конкретный вариант нельзя выбирать исключительно юридически.
Он должен подтверждаться:
· инженерно-геодезическими изысканиями;
· инженерно-гидрологическими расчетами;
· топографической съемкой;
· расчетными отметками воды;
· проектным решением;
· подтверждением того, что принятая защита обеспечивает территорию от расчетного негативного воздействия вод.
Постановление Правительства РФ № 360 прямо предусматривает использование при подготовке материалов по зонам затопления геодезических и картографических материалов, данных об уровнях воды и результатов инженерно-гидрологических расчетов.
11. Этап № 4. Добиться изменения либо прекращения зоны затопления
Это центральный элемент нового механизма.
Само по себе отсыпать участок грунтом недостаточно.
Необходимо добиться юридического изменения статуса территории.
Постановление Правительства РФ № 360 прямо устанавливает:
существование зоны затопления или подтопления может быть прекращено вследствие обеспечения территории инженерной защитой от негативного воздействия вод.
Это положение сейчас приобретает принципиальное значение.
Логика законодательства получается следующей:
если зона должна существовать только для территории, не обеспеченной инженерной защитой, то после надлежащего обеспечения территории защитой появляются основания для прекращения зоны либо корректировки ее границы.
Пункт 2 Положения № 360 прямо устанавливает, что зоны устанавливаются и изменяются в отношении территорий, которые подвержены негативному воздействию вод и не обеспечены инженерной защитой.
12. Кто принимает решение об исключении участка из зоны
Сам собственник земельного участка не может своим техническим заключением самостоятельно «отменить» ЗОУИТ.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 360:
зона устанавливается, изменяется либо прекращает существование решением Федерального агентства водных ресурсов — Росводресурсов или его территориального органа.
Формальная процедура осуществляется на основании предложений исполнительного органа субъекта Российской Федерации.
При этом материалы проходят предусмотренные Положением согласования.
Решение Росводресурсов оформляется соответствующим актом; пункт 3 Положения предусматривает принятие такого решения в течение 30 календарных дней после получения надлежащих предложений.
Следовательно, практическая работа собственника должна быть направлена прежде всего на подготовку доказательной инженерно-гидрологической документации, на основании которой региональный орган сможет инициировать изменение или прекращение зоны.
13. Этап № 5. Внести изменение в ЕГРН
Это крайне важно.
Даже после выполнения всех физических работ и принятия необходимых решений нельзя исходить только из фактического отсутствия угрозы затопления.
Постановление № 360 устанавливает:
· зона считается измененной после внесения изменения в ЕГРН;
· зона считается прекратившей существование после исключения соответствующих сведений из ЕГРН.
Поэтому до завершения регистрационной стадии я не рекомендовал бы подавать уведомление о планируемом строительстве жилого дома.
14. Этап № 6. После корректировки зоны — начинать процедуру строительства ИЖС
Когда участок перестал находиться в запрещающей строительство части зоны, применяется обычный градостроительный режим.
Для индивидуального жилого дома собственник направляет уведомление о планируемом строительстве в порядке статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Уполномоченный орган при рассмотрении уведомления проверяет:
· параметры дома;
· соответствие ПЗЗ;
· вид разрешенного использования участка;
· допустимость размещения объекта;
· ограничения, установленные земельным и иным законодательством.
После строительства применяется уведомительный порядок окончания строительства и последующего кадастрового учета и регистрации права.
15. Что изменилось в отношении органов власти
Еще одной целью законопроекта было устранение старой правовой коллизии.
Прежняя часть 4 статьи 67.1 связывала осуществление инженерной защиты органами власти с теми органами, которые уполномочены выдавать разрешения на строительство.
На практике это было нелогично: орган строительного надзора или орган, выдающий разрешение на строительство, вовсе не обязательно имеет функции заказчика строительства дамб и иных защитных сооружений.
Эта проблема подробно отражена в заключениях Государственной Думы.
В новом законе предусмотрено, что инженерную защиту осуществляют:
· органы государственной власти Российской Федерации;
· органы государственной власти субъекта РФ;
· органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности по месту расположения территории;
если иные органы специально не определены нормативным правовым актом соответствующего уровня.
При этом собственники участков по-прежнему вправе осуществлять инженерную защиту в пределах предоставленных им земельных участков.
16. Изменилось само понятие инженерной защиты
Еще одна, на первый взгляд техническая, поправка имеет юридическое значение.
В статье 67.1 термин «методы инженерной защиты» заменен термином «средства инженерной защиты».
Окончательный закон прямо заменяет соответствующее слово в части 2 статьи 67.1.
В части 4 теперь говорится об:
«применении средств инженерной защиты».
К ним прямо отнесены искусственное повышение поверхности территории, свайные фундаменты и другие средства инженерной защиты.
17. Изменен Федеральный закон о безопасности гидротехнических сооружений
Поправки не ограничились Водным кодексом.
Изменена статья 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений».
В определении гидротехнических сооружений прежние слова о защите от наводнений и разрушения берегов заменены более широким понятием:
«инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод».
Тем самым терминология двух законов приведена к единому подходу.
18. Когда вступили в силу новые правила
В окончательном тексте Федерального закона предусмотрено:
закон вступает в силу со дня официального опубликования, кроме изменения статьи 24 ВК РФ, касающегося утверждения специальной методики определения вреда и оценки эффективности защитных мероприятий.
Пункт 1 статьи 1 вступает в силу только 1 января 2027 года.
Следовательно, перенос до 2027 года относится не к запрету строительства.
Изменения непосредственно статьи 67.1 ВК РФ уже отражены в действующей редакции Кодекса как внесенные Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ.
19. Что происходит со старой судебной практикой Верховного Суда
Это один из наиболее интересных юридических вопросов.
Ранее Верховный Суд исходил из текста закона:
запрещено строительство объекта, не обеспеченного инженерной защитой.
Поэтому суды могли прийти к выводу, что расположение земельного участка в зоне затопления само по себе не означает абсолютного запрета на строительство.
После 4 августа 2026 года законодатель целенаправленно удалил именно те слова, на которых во многом основывалось это толкование.
Теперь закон говорит иначе:
запрещено строительство объектов капитального строительства, кроме сооружений инженерной защиты.
Поэтому определения Верховного Суда 2023 года сохраняют значение для оценки правоотношений, возникших при старой редакции закона, но переносить их вывод о допустимости строительства дома непосредственно в зоне затопления на новые правоотношения после ФЗ № 301-ФЗ крайне рискованно.
Вероятнее всего, судебная практика будет перестраиваться с учетом нового буквального содержания статьи 67.1.
20. Что делать тем, кто уже получил уведомление о соответствии до изменения закона
Здесь ситуация значительно сложнее.
Статья 51.1 ГрК РФ устанавливает, что получение уведомления о соответствии либо ненаправление уведомления о несоответствии в установленный срок является согласованием строительства и дает застройщику право осуществлять строительство в течение десяти лет.
Однако Федеральный закон № 301-ФЗ одновременно вводит новый прямой федеральный запрет на строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления.
При этом в самом Федеральном законе № 301-ФЗ нет развернутой переходной нормы, прямо говорящей, что ранее выданные уведомления автоматически сохраняют возможность строительства вопреки новому запрету. Представленный окончательный текст содержит только положения о сроках вступления закона в силу.
Поэтому для участков, где:
· уведомление уже получено;
· строительство фактически начато;
· выполнен фундамент;
· заключен строительный подряд;
· объект находится в стадии незавершенного строительства,
необходимо проводить индивидуальный правовой анализ.
Здесь возможна конкуренция ранее возникшего права на строительство с новым публично-правовым запретом.
До формирования новой судебной практики утверждать, что старое уведомление безусловно позволяет продолжать строительство после вступления ФЗ № 301-ФЗ, было бы юридически слишком рискованно.
21. Можно ли зарегистрировать уже построенный дом в зоне затопления
Необходимо разделять две ситуации.
Дом был законно построен ранее
Само изменение законодательства не означает автоматического признания ранее законно созданного объекта самовольной постройкой.
Следует исследовать:
· дату начала строительства;
· дату уведомления о планируемом строительстве;
· наличие уведомления о соответствии;
· дату установления зоны;
· дату внесения зоны в ЕГРН;
· параметры инженерной защиты;
· дату завершения строительства.
Дом только планируется
После нового закона позиция значительно жестче:
начинать строительство жилого дома непосредственно внутри сохраняющейся зоны затопления или подтопления без предварительного решения вопроса об инженерной защите и корректировке зоны крайне рискованно.
22. Можно ли купить или продать участок в зоне затопления
Само нахождение участка в зоне затопления не означает автоматически его изъятия из гражданского оборота.
Судебная практика также исходила из того, что такие земельные участки сами по себе не становятся изъятыми или ограниченными в обороте только по причине расположения в зоне затопления.
Однако экономическая и юридическая ценность участка после ФЗ № 301-ФЗ может существенно зависеть от того, возможно ли технически и юридически осуществить инженерную защиту территории и затем изменить границы зоны.
Поэтому перед приобретением такого участка необходимо отдельно определять стоимость и реализуемость инженерной защиты.
23. Практический алгоритм для собственника участка
Если земельный участок под ИЖС или садоводство пересекает зона затопления или подтопления, целесообразен следующий порядок.
Шаг 1. Юридически подтвердить границы зоны
Получить:
· выписку ЕГРН;
· сведения о ЗОУИТ;
· акт Росводресурсов;
· координатное описание зоны;
· картографические материалы.
Шаг 2. Выполнить геодезическое сопоставление
Наложить координаты границ зоны на координаты кадастрового участка.
Нередко визуальная карта показывает пересечение приблизительно, тогда как координатный анализ дает иной результат.
Шаг 3. Провести инженерно-гидрологическое исследование
Необходимо определить:
· расчетные уровни воды;
· высотные отметки участка;
· глубину возможного затопления;
· характер подтопления;
· необходимую отметку инженерной защиты;
· допустимые технические решения.
Шаг 4. Разработать решение инженерной защиты
Например:
существующая отметка земли → расчетная отметка затопления → необходимый запас → проектная отметка защищенной территории.
Шаг 5. Реализовать допустимые мероприятия инженерной защиты
В зависимости от ситуации — отсыпка, защитные сооружения, дренаж, дамбы, водоотвод и т. д.
Шаг 6. Подготовить доказательства обеспечения территории инженерной защитой
Это один из важнейших этапов.
Простой акт собственника или фотография насыпи недостаточны.
Нужна профессиональная техническая документация.
Шаг 7. Инициировать процедуру изменения либо прекращения зоны
Обращение должно быть направлено в компетентный исполнительный орган субъекта РФ с требованием подготовить материалы для Росводресурсов.
Постановление № 360 предусматривает именно такую административную цепочку.
Шаг 8. Получить акт Росводресурсов
Именно Росводресурсы или его территориальный орган принимают решение об изменении либо прекращении зоны.
Шаг 9. Добиться внесения изменений в ЕГРН
Пока зона продолжает отображаться в ЕГРН применительно к участку, считать процедуру полностью завершенной преждевременно.
Шаг 10. После этого направить уведомление по статье 51.1 ГрК РФ
И уже затем строить индивидуальный жилой или садовый дом.
24. Важное следствие для собственников: участок можно защитить самостоятельно
Несмотря на резкое ужесточение запрета на строительство, новый закон одновременно сохраняет чрезвычайно важную возможность.
Физическое лицо — правообладатель участка вправе осуществлять инженерную защиту в границах своего предоставленного земельного участка.
Таким образом, законодатель не создал ситуацию, при которой собственнику обязательно приходится ждать многолетней муниципальной программы строительства общей дамбы.
Теоретически существует возможность:
индивидуальная инженерная защита → документальное подтверждение → прекращение/изменение зоны применительно к защищенной территории → строительство.
Однако реализуемость такой схемы зависит от гидрологии конкретной территории.
Не всякий участок можно безопасно защитить индивидуально: отсыпка одного участка не должна создавать либо увеличивать угрозу затопления соседних территорий.
25. Почему простая отсыпка участка сама по себе не дает права строить
Распространенная ошибка собственников — считать:
«Я поднял участок на метр, значит зона затопления на меня больше не распространяется».
Юридически это неверно.
Необходимо различать:
Фактическое состояние
земельный участок физически защищен.
Правовой режим
участок продолжает находиться в зарегистрированной зоне затопления.
Пока официальный режим зоны не изменен, новый пункт 1 части 3 статьи 67.1 продолжает действовать.
Следовательно, инженерная защита должна завершаться не только строительными работами, но и административно-реестровой процедурой изменения зоны.
26. Юридическое значение Постановления Правительства № 360 после поправок
Именно Положение № 360 фактически становится «второй половиной» механизма ФЗ № 301-ФЗ.
Водный кодекс говорит:
в зоне нельзя строить дом, но можно осуществлять инженерную защиту.
Постановление № 360 говорит:
зона может прекратить существование при обеспечении территории инженерной защитой.
В совокупности эти нормы создают логическую правовую последовательность:
ЗОНА ЗАТОПЛЕНИЯ↓ИНЖЕНЕРНАЯ ЗАЩИТА↓ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ЗАЩИЩЕННОСТИ↓РЕШЕНИЕ РОСВОДРЕСУРСОВ↓ИЗМЕНЕНИЕ / ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗОНЫ↓ИЗМЕНЕНИЕ ЕГРН↓СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА
Именно такую конструкцию, на мой взгляд, следует считать базовой моделью строительства ИЖС после Федерального закона № 301-ФЗ.
27. Юридическое заключение
По результатам анализа Федерального закона от 04.08.2026 № 301-ФЗ, окончательной редакции законопроекта № 984057-8, материалов Государственной Думы и Совета Федерации, статьи 67.1 Водного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ № 360 можно сделать следующие выводы.
Первое. Законодательство действительно существенно изменилось.
До 4 августа 2026 года статья 67.1 ВК РФ допускала строительство объектов капитального строительства в зоне затопления или подтопления при условии их обеспечения инженерной защитой.
Второе. Федеральный закон № 301-ФЗ фактически заменил условный запрет на значительно более жесткий: теперь в границах зоны запрещено строительство объектов капитального строительства, кроме сооружений инженерной защиты.
Третье. Дополнительно запрещено само освоение территории для строительства ОКС; исключение опять же сделано для инженерной защиты.
Четвертое. Индивидуальный жилой дом является объектом капитального строительства. Следовательно, новый запрет распространяется и на строительство частных жилых домов.
Пятое. При этом собственник земельного участка не лишен возможности решить проблему. Закон прямо позволяет физическому или юридическому лицу — правообладателю участка — самостоятельно осуществлять инженерную защиту своего участка.
Шестое. Такая инженерная защита может включать в том числе искусственное повышение поверхности территории, свайные фундаменты и иные инженерные средства. Однако после изменения пункта 1 части 3 статьи 67.1 строительство самого дома на сваях непосредственно в сохраняющейся зоне нельзя автоматически приравнивать к допустимому строительству сооружения инженерной защиты.
Седьмое. Постановление Правительства РФ № 360 прямо предусматривает прекращение существования зоны при обеспечении территории инженерной защитой.
Восьмое. Поэтому наиболее юридически надежный путь строительства частного дома сейчас состоит не в попытке согласовать дом «с защитными мероприятиями внутри проекта», а в предварительной защите территории и последующем изменении ее официального правового режима.
Девятое. После фактической инженерной защиты необходимо добиться решения Росводресурсов об изменении либо прекращении зоны и соответствующего изменения сведений ЕГРН. Только после этого риск отказа в согласовании строительства ИЖС по статье 51.1 ГрК РФ существенно снижается.
Десятое. Старая судебная практика Верховного Суда, допускавшая строительство при обеспечении инженерной защитой, сформирована на принципиально иной редакции статьи 67.1 и поэтому не должна механически применяться к строительству, начинаемому после ФЗ № 301-ФЗ.
Итог
Федеральный закон № 301-ФЗ не означает, что земельные участки, попавшие в зоны затопления или подтопления, окончательно потеряны для индивидуального жилищного строительства.
Но порядок действий принципиально изменился.
Раньше правовая модель была:
«можно построить защищенный дом в зоне затопления».
После поправок наиболее обоснованная модель стала другой:
«сначала необходимо защитить территорию и вывести ее из режима зоны затопления/подтопления, а затем строить дом».
Для собственников частных участков центральное значение теперь приобретают три документа:
1. техническое заключение и проект инженерной защиты территории;
2. акт Росводресурсов об изменении либо прекращении зоны;
3. внесенные в ЕГРН сведения о новой границе либо прекращении зоны.
Именно наличие этой связки документов способно создать максимально устойчивую юридическую основу для последующего строительства и регистрации индивидуального жилого дома.