Как изменить ВРИ участка и не потерять время на неподходящую процедуру

ври виды

Вид разрешённого использования земельного участка — ВРИ — определяет, какую деятельность допустимо вести на земле: построить индивидуальный жилой дом, открыть магазин, разместить склад, производственный объект, гостиницу, медицинский центр, автосервис или использовать территорию для иной цели.

Собственнику недостаточно найти подходящее название в классификаторе Росреестра. Необходимо проверить категорию земли, территориальную зону, правила землепользования и застройки — ПЗЗ, градостроительный регламент, документацию по планировке территории, ограничения использования и сведения ЕГРН.

Главный вывод: порядок зависит от того, к какому типу относится нужный ВРИ. Основной вид обычно выбирают с последующим внесением сведений в ЕГРН. Для условно разрешённого вида сначала получают специальное разрешение. Если нужного вида нет в ПЗЗ, потребуется изменение градостроительного регламента или границ территориальной зоны.

Специалисты компании «Земля и Право» могут заранее определить подходящий юридический маршрут, проверить документы и оценить вероятность положительного результата.

Напишите нам в Telegram: @Zemlyaipravo_company

Что такое вид разрешённого использования

С 1 марта 2026 года регулирование ВРИ выделено в отдельную главу II.1 Земельного кодекса РФ. ВРИ определяется как вид деятельности, которую с учётом установленных законом ограничений разрешено осуществлять на участке, над его поверхностью и под ней.

ВРИ устанавливаются для участков всех категорий земель. Однако это не означает, что любой код классификатора допустим на любой территории. Конкретный перечень зависит от категории земли и применимого регламента использования земель.

Категория земли и ВРИ — не одно и то же

Критерий Категория земли Вид разрешённого использования
Что определяет Общий целевой и правовой режим земли Конкретные допустимые способы использования участка
Пример Земли населённых пунктов ИЖС, магазины, склады, деловое управление
Где проверять ЕГРН, документы территориального планирования, границы категорий ЕГРН, ПЗЗ, градостроительный регламент, классификатор ВРИ
Как меняется Через перевод земли в другую категорию или изменение границы населённого пункта Через выбор основного ВРИ, разрешение на условный ВРИ либо изменение ПЗЗ

Если существующая категория допускает планируемую деятельность, менять категорию земли обычно не требуется. Например, для большинства участков в границах населённых пунктов сначала анализируют ПЗЗ и возможность выбора нужного ВРИ.

Если планируемая деятельность несовместима с текущим целевым режимом земли, изучите отдельное руководство: «Изменение категории земельного участка в 2026 году».

Основной, вспомогательный и условно разрешённый ВРИ

Статья 14.1 ЗК РФ предусматривает три типа ВРИ.

Тип ВРИ Как применяется Нужно ли вносить в ЕГРН
Основной Правообладатель выбирает один или несколько основных видов из установленных регламентом Да, выбранный основной ВРИ должен быть внесён в ЕГРН
Вспомогательный Используется только дополнительно к основному ВРИ Нет, отдельно в ЕГРН не вносится
Условно разрешённый Применяется после получения специального разрешения Да, после получения разрешения сведения вносятся в ЕГРН

Использовать участок исключительно по вспомогательному виду нельзя. Например, размещение вспомогательных хозяйственных объектов может быть допустимо только в связи с основной деятельностью на участке.

С 1 марта 2026 года закон прямо допускает наличие одного или нескольких основных ВРИ. При этом каждый выбранный вид должен быть предусмотрен применимым регламентом и внесён в реестр.

Что изменилось с 1 марта 2026 года

Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ перенёс ключевые правила о ВРИ непосредственно в Земельный кодекс. Для собственников особенно важны следующие положения:

  • основной ВРИ выбирается из перечня, установленного регламентом использования земель;
  • для начала использования участка по новому основному ВРИ необходимо внести выбранный вид в ЕГРН;
  • вспомогательный ВРИ применяется только вместе с основным и не регистрируется отдельно;
  • условно разрешённый вид требует предварительного разрешения и внесения сведений в ЕГРН;
  • действующие до 1 марта 2026 года ВРИ сохраняют юридическое значение с учётом переходных положений закона;
  • участок или объект с ранее законно установленным назначением, которое не соответствует новому регламенту, по общему правилу может продолжать использоваться без установления срока приведения в соответствие, если федеральный закон не предусматривает иное;
  • назначение зданий и сооружений должно соответствовать ВРИ участка, кроме специальных исключений.

Разъяснения по применению новых правил Росреестр дал в письме от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26.

Можно ли выбрать основной ВРИ без разрешения администрации

По общему правилу правообладатель выбирает основной или вспомогательный вид из установленного регламента без дополнительных разрешений и согласований. Однако это правило нельзя применять изолированно.

Перед подачей заявления необходимо убедиться, что:

  • нужный ВРИ установлен для территориальной зоны как основной;
  • категория земли допускает планируемую деятельность;
  • на участок распространяется именно градостроительный регламент ПЗЗ, а не специальный режим;
  • вид не ограничен документацией по планировке территории;
  • участок не находится в зоне планируемого размещения публичного объекта;
  • решение о комплексном развитии территории не создаёт запретов;
  • заявитель вправе выбирать ВРИ с учётом вида права на землю;
  • параметры участка соответствуют минимальным и максимальным размерам;
  • желаемое использование не противоречит ЗОУИТ и иным ограничениям.

Наличие кода в классификаторе ВРИ само по себе не создаёт права выбрать его для конкретного участка.

Кому нельзя свободно менять ВРИ

Статья 14.4 ЗК РФ предусматривает специальные ограничения.

Арендаторы государственных и муниципальных участков

Лицо, которому публичный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, не вправе выбирать ВРИ, отличный от указанного в договоре. Исключение предусмотрено для отдельных случаев комплексного развития территории.

Поэтому арендатору сначала необходимо проверить договор, основание предоставления земли и возможность изменить условия правоотношения. Подача заявления в Росреестр без решения вопроса с собственником земли может привести к приостановлению или отказу.

Государственные и муниципальные учреждения

Учреждения и казённые предприятия могут выбирать основной ВРИ, соответствующий целям их деятельности. Решение по участку на праве постоянного бессрочного пользования принимает уполномоченный орган в срок не более 30 дней со дня поступления заявления.

Участки в зоне планируемого размещения объекта

Если документация по планировке территории предусматривает размещение объекта федерального, регионального или местного значения, правообладатель по общему правилу не может выбрать иной ВРИ, чем предусмотренный для такого объекта.

Участки, предназначенные не для жилищного строительства

Если утверждённая документация по планировке территории предусматривает использование участка не для жилищного строительства, нельзя выбрать ВРИ под многоквартирный дом только потому, что такой вид указан в градостроительном регламенте.

Садовые и огородные участки

Для отдельных участков в границах территории садоводства или огородничества действуют специальные ограничения на индивидуальное изменение ВРИ. Необходимо проверить границы территории товарищества, статус участка, переходные положения и разъяснения Росреестра.

Как проверить возможность изменения ВРИ

До обращения в Росреестр или администрацию рекомендуется провести земельно-правовой аудит.

1. Получить актуальную выписку ЕГРН

В выписке проверяют:

  • кадастровый номер и площадь участка;
  • категорию земли;
  • действующий ВРИ;
  • зарегистрированные права и ограничения;
  • наличие сведений о границах участка;
  • сведения о зонах с особыми условиями использования территории.

2. Определить территориальную зону

Нужно найти участок на карте градостроительного зонирования и установить код территориальной зоны. Затем проверяется градостроительный регламент: основные, условно разрешённые и вспомогательные ВРИ, предельные размеры участков и параметры застройки.

3. Сопоставить ПЗЗ с классификатором ВРИ

Наименование и код должны соответствовать действующему классификатору видов разрешённого использования, утверждённому приказом Росреестра № П/0412.

4. Проверить Генеральный план и документацию по планировке

Даже если нужный вид есть в ПЗЗ, планируемый проект может противоречить функциональной зоне Генерального плана, проекту планировки, проекту межевания или зоне планируемого размещения объекта.

5. Выявить ограничения территории

Особое внимание требуется, если участок попадает в:

  • водоохранную зону, прибрежную защитную или береговую полосу;
  • зону затопления или подтопления;
  • зону санитарной охраны источника питьевого водоснабжения;
  • санитарно-защитную зону;
  • охранную зону газопровода, ЛЭП или иного линейного объекта;
  • приаэродромную территорию;
  • границы объекта культурного наследия или его защитных зон;
  • красные линии, публичные сервитуты или территорию комплексного развития.

Изменение ВРИ не отменяет эти ограничения.

Нужна предварительная проверка участка? Напишите специалистам «Земля и Право» — изучим ЕГРН, ПЗЗ, Генеральный план и ЗОУИТ, после чего предложим оптимальный вариант изменения ВРИ.

Порядок выбора основного ВРИ в 2026 году

ври

Если нужный вид включён в основные ВРИ применимого регламента и ограничения не препятствуют выбору, используется следующий порядок.

  1. Определить точный ВРИ и код классификатора. Формулировка должна соответствовать действующему классификатору и регламенту.
  2. Подтвердить право на выбор ВРИ. Проверяется право собственности, договор аренды, постоянное пользование и специальные ограничения заявителя.
  3. Оценить последствия. До подачи заявления рассчитываются возможное изменение кадастровой стоимости, налога, публичной арендной платы и специальной платы в Москве или Московской области.
  4. Подготовить заявление. Правообладатель обращается за государственным кадастровым учётом изменения сведений об объекте.
  5. Приложить специальный документ, если он требуется законом. Это может быть утверждённый проект межевания, схема расположения участка, проектная документация лесного участка или решение уполномоченного органа.
  6. Уплатить государственную пошлину. При выборе ВРИ правообладателем применяется пошлина за кадастровый учёт изменения сведений.
  7. Получить результат и проверить ЕГРН. Использовать участок по новому основному ВРИ безопасно после внесения соответствующих сведений в реестр.

Основания кадастрового учёта закреплены в статье 60.3 Закона № 218-ФЗ.

Размер государственной пошлины

По подпункту 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ государственная пошлина за кадастровый учёт в связи с изменением сведений об объекте составляет:

  • 1 000 рублей для физического лица;
  • 2 000 рублей для организации.

Если сведения меняются по решению органа власти в порядке межведомственного взаимодействия, действует другой порядок, и пошлина может не взиматься.

Как получить условно разрешённый ВРИ

Если нужный вид указан в ПЗЗ как условно разрешённый, одного заявления в Росреестр недостаточно. Сначала получают разрешение по статье 39 Градостроительного кодекса РФ.

Этапы процедуры

  1. Подготовка заявления и обоснования. Необходимо показать соответствие проекта документам планирования, параметрам участка, санитарным, экологическим и иным требованиям.
  2. Направление заявления в комиссию. Заявление допускается направить в электронной форме с электронной подписью.
  3. Общественные обсуждения или публичные слушания. По общему правилу проект решения выносится на обсуждение.
  4. Уведомление соседей. Сообщения правообладателям смежных участков и расположенных на них объектов направляются не позднее семи рабочих дней со дня поступления заявления.
  5. Подготовка рекомендаций комиссии. Учитываются результаты обсуждений и характеристики проекта.
  6. Принятие решения. Глава местной администрации принимает решение в течение трёх дней после поступления рекомендаций комиссии.
  7. Внесение сведений в ЕГРН. После разрешения условный ВРИ должен быть зарегистрирован.

Срок самих общественных обсуждений или публичных слушаний не может превышать одного месяца. Полная продолжительность услуги определяется муниципальным регламентом и временем подготовки документов.

Расходы на организацию и проведение обсуждений несёт заинтересованное лицо.

Когда слушания могут не проводиться

Если условно разрешённый вид был включён в градостроительный регламент после ранее проведённых по инициативе заявителя общественных обсуждений или публичных слушаний, разрешение этому лицу может быть предоставлено без повторного обсуждения.

Самовольная постройка как препятствие

Если в администрацию поступило уведомление о выявлении самовольной постройки, предоставление условного ВРИ может быть заблокировано до сноса объекта или приведения его в соответствие, кроме предусмотренных законом случаев.

Что делать, если нужного ВРИ нет в ПЗЗ

Если желаемого вида нет ни среди основных, ни среди условно разрешённых ВРИ территориальной зоны, выбрать его через Росреестр нельзя. Сначала необходимо инициировать изменение ПЗЗ по статье 33 ГрК РФ.

В зависимости от ситуации заявитель предлагает:

  • включить новый ВРИ в градостроительный регламент;
  • перевести вид из условно разрешённых в основные;
  • изменить границы территориальной зоны;
  • одновременно изменить зону и регламент;
  • привести ПЗЗ в соответствие с Генеральным планом или документацией по планировке.

Что должно содержать обоснование

Качественное обоснование обычно включает:

  • описание участка и существующей застройки;
  • цель будущего использования;
  • анализ Генерального плана и функциональной зоны;
  • анализ транспортной доступности и инженерного обеспечения;
  • соответствие санитарным разрывам и экологическим требованиям;
  • оценку влияния на соседние участки;
  • сведения о ЗОУИТ и иных ограничениях;
  • подтверждение публичной и градостроительной целесообразности предложения.

Формального письма о желании построить объект обычно недостаточно. Орган власти оценивает не только интерес собственника, но и устойчивое развитие территории, нагрузку на сети, дороги, социальную инфраструктуру и права соседей.

Специальная плата за изменение ВРИ в Москве и Московской области

Для частных участков в Москве и Московской области действует специальный режим. Если выбирается ВРИ, предусматривающий строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, может потребоваться плата, рассчитываемая с учётом разницы кадастровой стоимости участка до и после изменения.

Основание предусмотрено статьёй 22 Федерального закона № 43-ФЗ.

В Московской области после вступления в силу Закона Московской области от 08.06.2026 № 71/2026-ОЗ плата в предусмотренных законом случаях вносится до кадастрового учёта выбранного ВРИ.

До подачи заявления важно:

  • определить, возникает ли обязанность по оплате;
  • получить предварительный расчёт;
  • проверить предусмотренные законом льготы и исключения;
  • оценить, как новый ВРИ повлияет на кадастровую стоимость;
  • сопоставить размер платежа с экономикой проекта.

Иногда изменение градостроительной модели или выбор другого допустимого ВРИ позволяет законно снизить финансовую нагрузку.

Почему Росреестр может приостановить учёт нового ВРИ

Наиболее распространённые причины проблем:

  • выбранный вид отсутствует в применимом регламенте;
  • заявление подано лицом, которое не вправе выбирать ВРИ;
  • ВРИ противоречит договору аренды публичного участка;
  • не приложено обязательное решение или иной специальный документ;
  • сведения заявления не совпадают с ЕГРН;
  • участок находится в зоне планируемого размещения публичного объекта;
  • документация по планировке территории устанавливает другой вид;
  • не выполнены условия региональной платы;
  • условный ВРИ заявлен без предварительного разрешения;
  • имеются противоречия между ПЗЗ, Генеральным планом и проектной документацией.

До обращения необходимо устранить противоречия или выбрать другой юридический путь. Повторная подача того же комплекта документов без исправления причины обычно не решает проблему.

Чем грозит использование участка не по установленному ВРИ

Фактическая деятельность на участке должна соответствовать разрешённому использованию. Нарушение может повлечь предписание, приостановление хозяйственной деятельности, сложности с регистрацией построенного объекта, требование устранить нарушение и административный штраф по статье 8.8 КоАП РФ.

Если размер штрафа рассчитывается от кадастровой стоимости, для граждан он составляет от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей, а для организаций — от 1,5 до 2 процентов, но не менее 100 000 рублей.

Изменение ВРИ после выявления нарушения не всегда освобождает от ответственности за уже совершённые действия. Поэтому привести документы в соответствие безопаснее до начала строительства или коммерческого использования участка.

Гарантирует ли новый ВРИ право на строительство

Нет. Новый ВРИ — важный, но не единственный элемент правового режима участка.

Отдельно проверяются:

  • градостроительный план земельного участка — ГПЗУ;
  • предельные размеры участка и параметры строительства;
  • красные линии и территории общего пользования;
  • ЗОУИТ;
  • технические регламенты и санитарные требования;
  • наличие подъезда и возможность подключения к сетям;
  • необходимость согласований в приаэродромной, водоохранной, санитарной или иной зоне;
  • соответствие назначения будущего объекта ВРИ участка.

Изменение ВРИ также не легализует самовольную постройку автоматически. Для уже построенного объекта может потребоваться отдельная процедура согласования, реконструкции, кадастрового оформления или судебной защиты.

Как изменение ВРИ влияет на кадастровую стоимость и налоги

После изменения ВРИ может измениться кадастровая стоимость участка. Это способно повлиять на:

  • земельный налог;
  • арендную плату за публичную землю;
  • выкупную стоимость участка;
  • специальную плату за ВРИ в Москве и Московской области;
  • стоимость владения и инвестиционную привлекательность объекта.

Финансовый расчёт желательно делать до подачи заявления, а не после получения новой выписки ЕГРН.

Что проверить после внесения нового ВРИ

После завершения процедуры необходимо:

  1. получить актуальную выписку ЕГРН;
  2. проверить точное наименование и код ВРИ;
  3. убедиться в отсутствии технической или реестровой ошибки;
  4. оценить изменение кадастровой стоимости;
  5. проверить налоговые и арендные последствия;
  6. заказать ГПЗУ или обновить проектную документацию;
  7. получить требуемые согласования для строительства или эксплуатации.

Частые вопросы

Можно ли выбрать несколько основных ВРИ

Да. С 1 марта 2026 года Земельный кодекс прямо допускает один или несколько основных видов. Каждый из них должен быть установлен применимым регламентом и внесён в ЕГРН.

Нужно ли регистрировать вспомогательный ВРИ

Нет. Вспомогательный вид отдельно в ЕГРН не вносится и применяется только вместе с основным.

Можно ли выбрать основной ВРИ, если он есть в классификаторе, но отсутствует в ПЗЗ

Нет. Классификатор содержит общий перечень, а право выбора возникает из регламента, действующего для конкретной территории. Сначала может потребоваться изменение ПЗЗ.

Может ли арендатор муниципального участка сам изменить ВРИ

По общему правилу нет, если новый вид отличается от указанного в договоре аренды. Необходимо оценить возможность изменения договора и основания предоставления земли.

Можно ли изменить садоводство на ИЖС для одного участка в СНТ

Для участков внутри территории садоводства действуют специальные ограничения. Возможность зависит от границ территории, категории земли, ПЗЗ, статуса товарищества и предусмотренных законом исключений.

Сколько занимает получение условного ВРИ

Общественные обсуждения или публичные слушания не могут длиться более одного месяца, но полный срок включает подготовку, рассмотрение комиссией, принятие решения и внесение сведений в ЕГРН. Точный срок устанавливается муниципальным регламентом.

Можно ли обжаловать отказ в условном ВРИ

Да. Решение о предоставлении условного ВРИ или об отказе может быть оспорено в судебном порядке. До обращения в суд нужно оценить мотивировку отказа и доказательства соответствия проекта требованиям.

Изменится ли земельный налог

Возможно. Если новый ВРИ повлияет на кадастровую стоимость или применяемую налоговую ставку, размер налога изменится.

Как «Земля и Право» помогает изменить ВРИ

ври сайт

Специалисты компании «Земля и Право» сопровождают изменение ВРИ земельных участков в Москве, Московской области и других регионах.

Мы можем:

  • проверить ЕГРН, категорию земли и действующий ВРИ;
  • определить территориальную и функциональную зоны;
  • проанализировать ПЗЗ, Генеральный план, ГПЗУ и документацию по планировке;
  • выявить ЗОУИТ, красные линии, сервитуты и другие ограничения;
  • подобрать допустимый основной или условно разрешённый ВРИ;
  • оценить необходимость изменения ПЗЗ;
  • подготовить градостроительное и правовое обоснование;
  • сопровождать общественные обсуждения и взаимодействие с администрацией;
  • проверить специальную плату в Москве и Московской области;
  • подготовить документы для внесения сведений в ЕГРН;
  • проанализировать приостановление или отказ и подготовить правовую позицию.

Хотите изменить ВРИ участка без лишних заявлений и отказов? Напишите специалистам «Земля и Право» — оценим документы, определим правильную процедуру и предложим оптимальный порядок действий.

Telegram: @Zemlyaipravo_company
Сайт: https://zemlegal.ru/
Телефоны: +7 (499) 394-79-45; +7 (929) 563-12-60
Email: zemlegal@yandex.ru

Нормативная база и полезные источники

Остались вопросы? оставьте заявку и наш специалист проконсультирует вас бесплатно

Ваше имя:

Телефон:


С условиями ознакомлен