Исключение участков из зоны КРТ в 2026 году

Исключение участков из зоны КРТ в 2026 году

Почему участки попадают в зону КРТ?

Ответ на этот вопрос на поверхности, разберем детально.

Собственник большого участка под застройку садовыми домами, либо под ИЖС, ЛПХ, проводит кадастровые работы по разделу участка, скажем на 100 – 500 участков, отсыпает дороги, строит ограждение, КПП , реализует все участки под частное строительство неограниченному кругу лиц, при этом собственник получает максимальную прибыль от продажи, а городской округ, поселение, район, получают головную боль в виде новых 500 домов, которым нужны дороги, проезды, электрификация, социальные блага в виде школ, деистских садов и медицинских учреждений и все это, новые собственники свежезарезанных участков начинают требовать от муниципалов на вполне законных основаниях.

Чтобы такая волна застройки не перегрузила социальную составляющую населенного пункта, администрации при утверждении правил землепользования и застройки определяют такие поля с уже реализованной или возможной нарезкой в зоны, для которых предусмотрено комплексное развитие территорий, заключающееся преимущественно в обязательствах для застройщика обеспечить за свой счет реализацию социальных обязательств в виде строительства дорог, коммуникаций, дошкольно-школьных и медицинских учреждений. Такой подход крайне невыгоден для Продавца участков, ввиду чего, последние не разрабатывают проекты планировки и межевания территорий с их утверждением в органах исполнительной власти, а просто продают участки, иногда, с дисконтом, мол никто вам не помешает строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Какие правовые последствия приобретают при покупке таких участков в КРТ простые обыватели (покупатели 6 соток).

В виду нахождения участка в зоне КРТ, застройка на основании разрешительной документации (уведомления о соответствии) возможна только при наличии утвержденных документов: проекта планировки и проекта межевания территории.

• Установленный КРТ требует от Застройщика затрат на исполнение норматива КРТ по обеспечению и строительству объектов: сады, школы, инфраструктура, коммуникации и иные обязательства перед районом.
• Утверждение документации по планировке раздела и концепции осуществляется на уровне Правительства МО, процесс разработки проекта планировки и проекта межевания территории и их согласование и последующее утверждение в Правительстве МО занимает в среднем 4-6 мес.
• Допуски ТЭП по участку: строительство ИЖС предусмотрено среди допустимых ВРИ (при условии утверждения ППТ и ПМТ поселка).
• Выдача ГПЗУ на участки в КРТ – не допустима, выдается отказ
• Выдача уведомлений о соответствии параметров планируемого строительства от администрации в КРТ до утверждения ПМТ не допустима, выдается отказ.
• Исключение из зоны КРТ, процесс, реализация которого возможна только через внесение изменений в действующие правила землепользования и застройки, с обоснованием необходимости исключения участка. Процесс по внесению изменений в ПЗЗ сопровождается необходимостью подготовки новых графических и текстовых материалов, в т.ч. по обоснованию необходимости таких изменений. Учитывая тот факт, что КРТ созданы в целях обеспечения территории объектами благоустройства, коммуникаций, социальной инфраструктуры и недопущению массовой застройки с нагрузкой на существующие объекты инфраструктуры, перспектива положительного решения по исключению из КРТ маловероятна, без затрат застройщика на объекты предусмотренные в качестве обязательных, а также на разработку и утверждение документации. Кроме того, уровень принятия решений – Правительство МО, процесс изменения ПЗЗ может занимать от 6 мес. до 1 года.

Изменения в законодательстве по зоне КРТ в 2026 году.

Что делать, если Ваш участок включен в зону КРТ (комплексное развитие территории) в 2026 году.

Постановлением Правительства МО от 19.12.2025 N 1734-ПП “О внесении изменений в Методику определения необходимости включения территорий в границы территории для осуществления деятельности по ее комплексному развитию” урегулирован вопрос выхода земельных участков из зон комплексного развития территории (КРТ).

Возможность выхода предусмотрена для отдельных категорий участков согласно п. 16 Методики определения необходимости включения территорий в границы территории для КРТ.

Выход из КРТ возможен в следующих случаях:

1. Для участков с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства» и «ведение садоводства» площадью до 3 000 кв. м, которые находились в собственности физического лица до включения в зону КРТ.
2. Для участков площадью более 3 000 кв. м, планируемых для возведения одного индивидуального жилого или садового дома, независимо от категории собственника.

 

Процедура исключения участка из КРТ предполагает внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и включает следующие этапы:

1. Обращение собственника участка в Мособлархитектуру с заявлением и заключением о соблюдении требований технических регламентов.
2. Сбор позиций согласующих органов и подготовка рекомендаций Мособлархитектуры.
3. Рассмотрение вопроса на Комиссии по ПЗЗ и одобрение Градостроительным советом Московской области.
4. Разработка новой редакции ПЗЗ применительно к участку и её утверждение постановлением администрации городского округа.

Регламентный срок процедур до 15 рабочих дней. Изменения в генеральный план городского округа при этом вносить не требуется, т.к. правовое положение участков определяют именно правила землепользования и застройки территории.

Дословный текст Постановления Правительства МО от 19.12.2025 N 1734-ПП “О внесении изменений в Методику определения необходимости включения территорий в границы территории для осуществления деятельности по ее комплексному развитию” урегулирован вопрос выхода земельных участков из зон комплексного развития территории (КРТ).

 

 

Компания «Земля и право» осуществляет сопровождение процесса исключения участков из зоны КРТ на всех этапах, имеет огромный опыт по внесению изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования.