Юридическая проверка недвижимости и земельных участков перед покупкой

Юридическая проверка недвижимости и участка перед покупкой не только обезопасит покупателя от неправомерной сделки, но и поможет увидеть подводные камни и проблемы, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости и участка. Также с помощью результатов проверки можно внести изменения в договор, которые позволят переложить часть ответственности за сделку на продавца.

В первую очередь необходимо проверить, может ли продавец распоряжаться участком и недвижимостью: есть ли соответствующее задокументированное право, и сможет ли кто-то оспорить сделку после ее завершения.

Первый этап. Проверка документов, подтверждающих права на участок и объекты, построенные на нем.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на участок. Это договор-купли продажи, дарственная, решение суда о переходе участка в собственность, свидетельство о вступлении в наследство или акт о передаче участка в собственность органа местного самоуправления. Оригиналы документов должны быть у собственника, а копии хранятся в Росреестре.

Надежней всего, если продавец получил землю от администрации. Но в этом случае нужно проверить, был ли аукцион, если он должен был быть. Если продавец купил участок у другого физического или юридического лица, необходимо проверить законность той сделки и всех предшествующих сделок: правомерны ли были действия обеих сторон в каждом случае, и сможет ли один из предыдущих владельцев заявить свои права на участок и построенные на нем объекты.

После этого нужно проверить наличие выписки из единого государственного реестра, подтверждающие государственную регистрацию участка и недвижимости. Но даже если соответствующая запись в реестре есть, в случае с недвижимостью необходимо проверить, какие документы послужили основанием регистрации прав. Эти документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент регистрации объекта.  Все это осложняет юридическую проверку, но нельзя исключать возможность халатности или подкупа сотрудников органов местного самоуправления, из-за чего регистрация права собственности может быть незаконной и аннулированной впоследствии.

Другими словами, нужно выяснить соответствует ли строение допустимым параметрам. Например, объект строительства должен соответствовать всем условиям льготного режима при регистрации в упрощенном порядке, капитальные постройки не могут быть построены на огородном участке, этажность, высотность и площадь садового или жилого дома не должны превышать установленные нормы.

Границы участка должны быть четко определены. Проверка должна ответить на вопросы: соблюдаются ли границы на самом деле, нет ли наложения на соседние участки или на зоны с особыми условиями территории.

Все незарегистрированные капитальные объекты признаются самовольными постройками, которые предполагаемый собственник продать не может. В этом случае покупатель должен потребовать, чтобы продавец сначала получил право собственности на объекты, а потом уже передал это право при продаже.

Второй этап. Проверка на соответствие реального вида и параметров объекта задокументированным.

Когда установлено, что все документы в порядке и параметры построенных объектов соответствуют законодательству, необходимо выяснить, так ли это на самом деле.

Обо всех изменениях высотности и площади строения необходимо сообщать в уполномоченные органы. Все незадокументированные пристройки считаются самовольной реконструкцией.

Кроме того, внешний вид строений, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом. В этом случае на соответствие необходимо проверить не только площадь, но и цветовое решение и используемые строительные материалы.

Продавец должен устранит признаки самовольной реконструкции перед продажей участка и недвижимости.

Третий этап. Проверка рисков оспорить сделку.

Если вы доказали, что продавец действительно владеет правами на участок и недвижимость и больше никто не претендует на них, то теперь нужно удостовериться, что нет других рисков оспаривания сделки.

1. Если продавец – юридическое лицо (акционерное общество), то крупная сделка требует согласования или одобрения. Федеральным законом РФ «Об акционерных обществах» установлен порядок одобрения сделки, который должен соблюдаться.
2. Если продавец – физическое лицо, нужно проверить не находится ли он под чьим-либо давлением. Особенное внимание стоит уделить сделкам не напрямую с собственником, а через его доверенное лицо.
3. Если продавец – физическое лицо и находится или находился в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение имуществом.
4. Если продавец находится на грани банкротства, то после совершения сделки, объявив о банкротстве, он может ее оспорить. При этом покупатель должен будет вернуть участок или заплатить его рыночную стоимость в случае перепродажи.
5. Если выявлена цепочка сделок с перепродажей участка за короткий период, необходимо еще более тщательно проверить правомерность каждой сделки.

Чтобы максимально обезопасить себя от некорректно проведенной сделки и ее последствий, не соглашайтесь на любые поправки в документах, не соответствующие действительности.

Лучшего всего проводить сделку посредством прямой купли-продажи. Заранее следует договориться с продавцом о порядке оплаты. При этом регистрация и фактическая передача имущества покупателю должна проходить одновременно с оплатой или предшествовать ей.

Юридический аудит перед покупкой земельного участка и расположенных на нем объектов – трудоемкий и длительный процесс. Его необходимость объясняется тем, что в противном случае есть риск потерять и только приобретенный участок, и деньги.

Чтобы узнать, как максимально эффективно использовать участок, который вы собираетесь приобрести, в дополнение к юридическому аудиту, советуем провести градостроительный аудит с проработкой земельных, градостроительных и налоговых вопросов.

Полезные статьи на тему градостроительной проработки и аудита участка:

Градостроительный аудит и проработка участка       Градостроительная проработка      Градостроительный план участка